Wertermittlung
Welche Anlässe zur Immobilienbewertung gibt es?
Nachfolgend listen wir Ihnen die häufigsten Anlässe auf, aus dem wir als Immobiliensachverständige beauftragt werden, die Frage nach dem Wert der Immobilie zu beantworten.
Wie und wo kann ich die Immobilie bewerten lassen?
In der Praxis gibt es drei gängige Quellen für die Bewertung Ihrer Immobilie.
Online-Portal
Wir wetten, jeder, der diese Zeilen liest, hat schon einmal durch eines oder mehrere der großen Online-Portale geklickt. Diese bieten erste Anhaltspunkte für Vergleichspreise und andere Marktdaten. Einige der Portale bieten auch eine "kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie" an. Dies hat für den Anfang viele Vorteile. Sie bekommen schnell und nach Eingabe weniger Daten bereits einen Wert oder Intervall, in dem sich der Wert befinden soll, ausgegeben.
Wo Licht ist, ist jedoch auch Schatten. Denn so schnell und einfach diese Form der Wertermittlung funktioniert, genauso unpräzise und wenig verlässlich ist sie. Dies lässt sich bereits anhand der Datenbasis, auf der die "Wertermittlung" beruht, ableiten. Denn in der Regel bezieht sich der ausgegebene Wert auf Daten der Exposépreise, die auf den Portalen genannt sind, und nicht auf die tatsächlich erzielten Verkaufspreise, über die Portale häufig gar nicht verfügen.
Zudem besteht häufig die Möglichkeit, dass Ihre Daten direkt an andere Stellen wie bspw. Immobilienmakler weitergeleitet werden, die dann einen Wert ermitteln.
Immobilienmakler
Immobilienbewertung durch einen Immobilienmakler ist häufig kostenlos, insbesondere dann, wenn ein Kauf oder Verkauf der Immobilie mit der Bewertung einhergeht. Die Dienstleistung der Bewertung ist in die Maklerprovision eingepreist.
Viele Immobilienmakler verfügen über hinreichende Sachkunde, den Wert einer Immobilie mit höherer Präzision zu ermitteln als online über ein Portal. Sie wissen, welche Variable den Wert beeinflusst – und wie man die Variable beeinflusst.
Immobilienmakler als Wertermittler können eine gute Wahl sein, wenn sie einen besonders hohen Wert ermitteln, zu dem sie dann Ihre Immobilie auch vermarkten können. Zumindest, solange dieser Wert auch realisierbar ist und realisiert wird.
Es gibt auch Zwecke, für die die Bewertung durch einen Immobilienmakler weniger sinnvoll sein kann, zum Beispiel wenn es um Themen von Beleihung, Erbauseinandersetzungen, Beleihung, Vormundschaftsangelegenheiten und insbesondere Kauf einer (selbstgenutzten) Immobilie geht.
Sachverständige / Gutachter
Für viele Anlässe ist es die beste oder auch einzige zielführende Möglichkeit, den Wert der Immobilie durch einen Sachverständigen bzw. Gutachter für Immobilienbewertung ermitteln zu lassen.
Ein Sachverständiger ist gebunden an Gesetze, Verordnungen, Richtlinien. Es gibt zum Beispiel das BauGB (Baugesetzbuch), die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) oder die VW-RL, SW-RL, EW-RL (Vergleichswertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie).
Der Sachverständige ermittelt den Wert innerhalb dieser rechtlichen Rahmenbedingungen und erläutert den Rechenweg und das Ergebnis so, dass es auch für Laien verständlich ist, in Form eines Gutachtens. Gerade wenn es um einen sog. Verkehrswert geht, der auch vor Gerichten oder dem Finanzamt bestand haben soll, ist das Zuziehen eines Sachverständigen unerlässlich. Aber auch bei einer Ehescheidung, einer Erbauseinandersetzung oder einer Kaufberatung oder Verkaufsberatung ist die Bewertung durch einen Sachverständigen häufig die erste Wahl der Beteiligten, denn nur ein Sachverständiger ermittelt den Wert präzise und neutral.
Welche Unterschiede gibt es unter Sachverständigen?
Der Begriff "Sachverständiger" bzw. "Sachverständige" ist in Deutschland nicht geschützt. Das heißt, es gibt keine besonderen Voraussetzungen, sich als sachverständige Person bezeichnen zu dürfen.
Dennoch gibt es Merkmale, die auf eine besondere Sachkunde hindeuten. Bei der Auswahl des Sachverständigen ist deshalb stets ratsam, einen genauen Blick auf die Qualifikationen und Zertifizierungen zu werfen. Merkmale können zum Beispiel sein, dass es sich um einen "öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen" oder um einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen handelt. In beiden Fällen muss die besondere Sachkunde nachgewiesen werden – bei der öffentlichen Bestellung gegenüber der zuständigen Kammer, bei der Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 gegenüber der Zertifizierungsstelle. Weitere Zertifizierungen, die auf Knowhow und Erfahrung hindeuten können, sind bspw. Personenzertifizierungen durch anerkannte Zertifizierungsstellen wie TÜV oder DEKRA.
Die meisten Sachverständigen führen ihre Qualifikationen auf ihren Websites auf. Falls nicht, ist häufig ratsam, danach zu fragen.
